熱門時事》新加坡憑什麼成為亞洲第２大市場？

台灣的國土面積是新加坡的50倍，人口是4.5倍；然而，星國至今有39檔上市REITs，占股市總市值6.5%，而台灣只有6檔，占股市市值僅0.22 %，兩國發展REITs的時間相近，市值規模卻相差20倍。新加坡更成為僅次於日本的亞洲第2大REITs市場，甚至吸引外國的上市櫃公司至新加坡發行REITs，值得台灣借鏡。

根據元大投信實質資產投資部統計，台灣REITs標的、檔數、規模皆比新加坡保守，台灣6檔基金中，管理的標的僅21件；反觀新加坡僅前10大REITs，管理標的便達650件，標的多元包含辦公室、住宅、百貨商場、物流倉儲、工業、旅館、數據中心、醫院、長照中心等，還跨足到海外，投資到美國、澳洲、英國、日本、德國、南韓等。台灣至今沒有一檔REITs擁有海外標的，整體的收益率也僅2.5至3.5%，不像新加坡高達5到11%。

新加坡的REITs相當國際化，熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示，由於新加坡REITs一開始即未限制基金投資的區域，因此新加坡REITs除投資的不動產種類多元外，投資資產的區域也相當多元。

例如，「Fortune Real Estate Investment Trust」的投資標的便位於香港，並於2010年在香港證交所上市，成為第一檔在新加坡及香港兩地雙重上市的REITs。之後陸續有以日本、印尼、印度、中國等地為主要投資的資產，在新加坡REITs上市。

高力國際調研部董事李日寶也以2014年上市的「Frasers Hospitality Trust」為例，名下共有15個旅館與服務式住宅，分別位於新加坡、澳洲、英國、日本、馬來西亞與德國，說明開放程度。

谷湘儀說，由於新加坡幅員較小，適合的投資標的相對有限，當新加坡本地資產的租金收益率不如預期時，管理者為維持REITs的績效，會投資收益較高的海外資產，所以投資海外不動產占新加坡REITs不動產淨值的比率逾35%。

此外，新加坡REITs還積極擴增資產組合，台灣則不然。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠指出，過往10年，台灣各檔REITs合計僅透過融資申購3三筆國內不動產，投資金額共計69億元，包括新光1號增購新光信義華廈（8.71億元）及中山大樓（32.08億元），富邦1號增購中崙商場（22.6億元）。

李日寶以新加坡第一檔上市的不動產投資信託基金「CapitaMall Trust」為例，2002年上市時，初始投資標的僅有3個商場，資產規模為星幣8.95億元（約200億元新台幣），透過積極操作，最慢兩三年就會調整組合，2005年時，甚至一年就購入4件標的；15年過去，該檔基金的的總資產已增長約星幣105億元（約2355億元新台幣）。

特別的是，「新加坡彈性的投資架構，除直接持有不動產外，還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產。」李日寶說，好比CapitaMall Trust在2011年聯合CapitaLand Limited、CapitaMalls Asia Limited等共同成立特殊目的信託，向新加坡政府取得Jurong Gateway Site的開發案，且這項開發案是素地，並非一般已在收租的商用不動產，新加坡政府也給予正向支持。

星國政府為了推行REITs，多次調整推出稅收優惠政策。黃瑞楠表示，目前新加坡REITs的個人投資人，股息收入免徵所得稅 ，而台灣原先是6%分離課稅，2010年提高至10%，儘管釋出善意，卻仍不及新加坡優惠。

平心而論，新加坡是一個國土不大的小國，受限面積，能被轉手買賣、建設開發的商用不動產標的有限，卻一樣能透過政府支持與靈活操作，擁有活躍的REITs市場；台灣，又為什麼不能？